Bei Geschäftsliegenschaftstransaktionen stellen wir immer wieder fest, dass auf Verkäuferseite Unsicherheiten bezüglich der Besteuerung von Grundstückgewinnen bestehen. Insbesondere dann, wenn Grundstückeigentümer ihre Liegenschaften in Form eines Share-Deals (Liegenschaft wird in einer Gesellschaft gehalten) veräussern. Oft besteht der Irrglaube, in diesem Fall keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen zu müssen. Es existieren jedoch zwei Formen der Handänderung, die das Gesetz unterscheidet und bei welchen ein allfälliger Grundstückgewinn zu besteuern ist.
Allgemeines zur Grundstückgewinnsteuer
Grundsätzlich wird jeder Gewinn aus der Veräusserung von Grundstücken oder auch Teilen davon der Grundstückgewinnsteuer unterstellt. Ausschlaggebend hierfür ist eine Handänderung, bei welcher ein Gewinn entsteht und entsprechend versteuert werden muss. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anlagewert (Kaufpreis plus wertvermehrende Aufwendungen) und dem Verkaufserlös. Die steuerliche Behandlung der Grundstückgewinne wird in den Kantonen unterschiedlich vorgenommen. Im Grundsatz erfolgt die Besteuerung eines Grundstückes je nach Kanton mit einer Sondersteuer (Grundstückgewinnsteuer) oder der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer.
Unterscheidung der Handänderungen
Die Handänderung ist der sichtbare Anlass, bei welchem ein Grundstückmehrwert realisiert wird. Darunter versteht man alle privat- und öffentlich-rechtlichen Rechtsvorgänge, welche die Übertragung oder Aufspaltung des Eigentums oder der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Hierbei werden zwei Arten von Handänderungen unterschieden:
Zivilrechtliche Handänderung
Diese Form der Handänderung findet bei Grundstückveräusserungen am häufigsten statt. Sie entsteht z.B. durch Kauf, Tausch, Schenkung oder Erbgang. Diese Eigentumsübertragungen finden aufgrund eines gültigen Rechtsgrundes (z.B. Vertrag) statt und werden im Grundbuch eingetragen bzw. bedürfen der öffentlichen Beurkundung. Ebenfalls unter diese Form der Übertragung fallen Enteignungen, Zwangsverwertungen, also z.B. bei Versteigerung eines Grundstückes, oder neuen Quartierplanungen. In diesen Fällen besteht eine rechtliche Verpflichtung aus öffentlich-rechtlichem Gesetz und der Übertrag basiert auf einem Verwaltungsakt (Verfügung, Urteil).
- Wirtschaftliche Handänderung
Darunter versteht man eine dauernde Übertragung wesentlicher Herrschaftsrechte an einem Grundstück, ohne dass eine zivilrechtliche Übertragung stattfindet. Das klassische Beispiel ist die Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften. Auch wenn nur der Firmeneigentümer bei einem Verkauf einer Immobiliengesellschaft wechselt (das Grundstück bleibt zivilrechtlich im Eigentum der Gesellschaft), untersteht dieser Besitzerwechsel der Handänderung und somit der Grundstückgewinnsteuer, da die Herrschaft der Gesellschaft übertragen wird. Beim Verkauf einer Immobilien-AG (Share-Deal) werden die Aktien veräussert und die Übertragung mittels Aktienkaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer festgehalten, welcher in der Regel keiner öffentlichen Beurkundung untersteht.
Eine Gesellschaft charakterisiert sich dann als Immobiliengesellschaft, wenn ihr Zweck ausschliesslich oder zur Hauptsache im Erwerb, der Verwaltung, dem Verkauf und der Überbauung von Grundstücken dient. Entscheidend sind die Bezeichnung der Firma oder deren statutarischer Hauptzweck sowie die tatsächlichen Verhältnisse aufgrund der Geschäftstätigkeit bzw. der Geschäftsabschlüsse.
Wird jedoch eine Maschinenbau-AG mit einer betriebseigenen Produktionshalle veräussert, so untersteht die Produktionshalle nicht der Grundstückgewinnsteuer. Die Liegenschaft bildet dabei die sachliche Grundlage für den Geschäftsbetrieb.
Grundstückgewinnsteuer bei Handänderung – Fazit
Auch bei einem Verkauf einer Kapitalgesellschaft, welche als Immobiliengesellschaft agiert, untersteht der entsprechende Vorgang grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuerpflicht. Zu beurteilen bleibt, ob ein Grundstückgewinn vorliegt und wie dieser berechnet wird und welche zeitliche Bemessungsgrundlage mit welchem anwendbaren Steuersatz zur Besteuerung herangezogen wird.
Handelt es sich jedoch um eine Gesellschaft, welche zwar über Liegenschaften verfügt, jedoch nicht dem Hauptzweck einer Immobilientätigkeit nachgeht, wird keine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Die Steuerinformationen der Schweizerischen Steuerkonferenz SSK vom Juli 2015 geben Ihnen einen Überblick über die weiteren Themenbereiche der Grundstückgewinnsteuer.
